Наследственный договор: как оформить, что можно передать и чем он отличается от завещания

Что такое наследственный договор

Наследственный договор — это договор, по которому одна сторона (приобретатель) обязуется выполнять распоряжения другой стороны (отчуждателя), а после его смерти получает в собственность его имущество. Норма закреплена в статье 1302 Гражданского кодекса Украины.

Ключевое отличие от завещания: завещание — одностороннее распоряжение на случай смерти, которое можно отменить в любой момент. Наследственный договор — двусторонний: приобретатель берёт обязательства уже сейчас, а имущество получает после смерти отчуждателя.

Кто может быть сторонами

Отчуждателем может быть супруги, один из супругов или другое физическое лицо. Приобретателем — физическое или юридическое лицо (статья 1303 ГК). На практике приобретателями чаще выступают родственники, соседи или лица, которые ухаживают за отчуждателем.

Закон не требует родственной связи между сторонами. Этим наследственный договор отличается от наследования по закону, где очерёдность определяется родством.

Что может быть предметом

Предметом может быть недвижимое имущество — квартира, жилой дом, земельный участок, гараж, а также движимое имущество, принадлежащее отчуждателю. Если имущество является общей совместной собственностью супругов, договор заключается с согласия обоих (статья 1306 ГК).

Отдельно договором можно предусмотреть, что после смерти одного из супругов имущество переходит к другому, а после смерти второго — к приобретателю. Такая конструкция удобна, когда супруги хотят сохранить взаимную защиту и одновременно передать имущество третьему лицу.

Форма и нотариальное удостоверение

Наследственный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению (статья 1304 ГК). Нотариус проверяет дееспособность сторон, принадлежность имущества, отсутствие арестов и обременений, разъясняет последствия договора.

После удостоверения договор регистрируется в Наследственном реестре. Это важно: именно реестр подтверждает существование договора и его условия на момент открытия наследства.

Обязанности приобретателя

Приобретатель может быть обязан совершить определённые действия имущественного или неимущественного характера — как до открытия наследства, так и после него (статья 1305 ГК). Типичные условия: уход, содержание, обеспечение лечения, оплата коммунальных услуг, организация похорон.

Чем конкретнее сформулированы обязанности, тем меньше споров. Вместо «осуществлять уход» стоит писать: «обеспечивать питание, лекарства по назначению врача, уборку дважды в неделю, сопровождение в больницу».

Запрет отчуждения и судьба завещания

На имущество, определённое в наследственном договоре, нотариус накладывает запрет отчуждения (статья 1307 ГК). Это значит, что отчуждатель не может продать, подарить или заложить это имущество без согласия приобретателя.

Завещание, которое отчуждатель составил в отношении этого же имущества, является ничтожным. То есть даже если позже появится завещание в пользу другого лица, оно не изменит судьбу имущества, уже переданного по наследственному договору.

Контроль за исполнением

Отчуждатель вправе назначить лицо, которое после его смерти будет контролировать исполнение договора. Если такого лица нет, контроль осуществляет нотариус по месту открытия наследства.

Когда договор расторгают через суд

Статья 1308 ГК предусматривает два основания: по требованию отчуждателя — если приобретатель не выполняет его распоряжений, и по требованию приобретателя — если исполнение стало невозможным. В обоих случаях договор расторгается только по решению суда.

Односторонний отказ от договора законом не предусмотрен. Стороны могут договориться о расторжении по взаимному согласию, но такое соглашение также удостоверяет нотариус.

Наследственный договор и завещание: в чём разница

• Завещание — одностороннее, наследственный договор — двусторонний.
• Завещание можно отменить в любой момент, наследственный договор — только через суд или по согласию сторон.
• По завещанию наследник получает свидетельство о праве на наследство, по наследственному договору имущество переходит на основании договора.
• Завещание не создаёт обязанностей для наследника до открытия наследства, наследственный договор — создаёт.

Наследственный договор и договор пожизненного содержания

Пожизненное содержание — это договор, по которому имущество переходит к приобретателю ещё при жизни отчуждателя, в обмен на пожизненное содержание. В наследственном договоре право собственности возникает только после смерти отчуждателя, а сам отчуждатель сохраняет контроль над имуществом.

Договор пожизненного содержания заключают, когда человек готов передать имущество сразу. Наследственный договор выбирают, когда имущество нужно сохранить за собой до конца жизни.

Сколько стоит оформление

Государственная пошлина за удостоверение наследственного договора государственным нотариусом составляет 1 процент суммы договора, но не менее одного необлагаемого минимума доходов граждан, действующего на день уплаты (подпункт «а» пункта 3 статьи 3 Декрета «О государственной пошлине»).

Частный нотариус взимает плату по договорённости со сторонами. Дополнительно оплачиваются услуги правового характера, выписки из реестров, оценка имущества (если нужна для расчёта пошлины) и специальные бланки.

Порядок действий: шаг за шагом

1. Определить имущество и сформулировать обязанности приобретателя конкретно, с перечнем действий.
2. Собрать документы: паспорта, идентификационные коды, правоустанавливающие документы на имущество, справку о составе семьи, согласие второго супруга, если имущество общее.
3. Обратиться к нотариусу по месту нахождения имущества (для недвижимости) или по месту проживания.
4. Подписать договор, уплатить пошлину и тариф, получить экземпляр.
5. Зарегистрировать договор в Наследственном реестре (делает нотариус).
6. После смерти отчуждателя — обратиться к нотариусу со свидетельством о смерти и договором для оформления права собственности.

После смерти отчуждателя: как оформить право собственности

Приобретатель обращается к нотариусу по месту открытия наследства с оригиналом договора и свидетельством о смерти. Нотариус проверяет действительность договора в Наследственном реестре и отсутствие более поздних изменений.

Затем право собственности на недвижимость регистрируется в Государственном реестре вещных прав. Свидетельство о праве на наследство в этом случае не выдаётся: основанием является сам наследственный договор.

Если имущество находится под запретом отчуждения, его снимает нотариус после подтверждения смерти отчуждателя — отдельного заявления от наследников не требуется.

Можно ли изменить условия договора

Изменить условия можно только по согласию обеих сторон и только нотариально. В одностороннем порядке ни отчуждатель, ни приобретатель условия не меняют.

Заменить приобретателя на другое лицо без расторжения договора нельзя: это фактически новый договор, который требует нового согласия сторон и нового удостоверения.

Кому подходит наследственный договор

Прежде всего людям пожилого возраста, которые хотят получить уход и передать имущество конкретному человеку, не полагаясь на очерёдность наследования. Договор даёт им право контроля: имущество нельзя продать без их согласия, а неисполнение обязанностей является основанием для расторжения через суд.

Второй случай — супруги без детей или с конфликтом между наследниками. Договор позволяет заранее определить, кто получит имущество, и избежать споров после смерти.

Третий — собственник, который не хочет терять контроль над квартирой при жизни, но готов взять на себя обязательства перед человеком, который за ним ухаживает.

Что чаще всего оспаривают в суде

Самые распространённые основания исков — неисполнение обязанностей приобретателем и ссылка на то, что отчуждатель не понимал значения своих действий на момент подписания. Второй аргумент особенно частый, когда договор заключали пожилые люди.

Поэтому нотариус фиксирует дееспособность и разъясняет последствия, а в договоре стоит указывать конкретные действия и сроки их исполнения — это основные доказательства в суде.

Типичные ошибки

• Абстрактные обязанности приобретателя без перечня конкретных действий.
• Заключение договора без согласия второго супруга, когда имущество общее.
• Попытка «обойти» договор завещанием — такое завещание ничтожно.
• Отсутствие контролирующего лица, когда наследников несколько и между ними есть конфликт.
• Оформление договора без проверки обременений и арестов на имущество.

Частые вопросы

Короткий вывод

Наследственный договор — инструмент для тех, кто хочет передать имущество конкретному человеку и получить уход или другие действия ещё при жизни. Он даёт больше гарантий, чем завещание, но и больше обязательств: отменить его в одностороннем порядке нельзя, а обязанности приобретателя должны быть конкретными.

Оформить наследственный договор можно у нотариуса по месту нахождения имущества. Перед визитом стоит посмотреть, как составляется завещание, и сравнить оба инструмента в своей ситуации.