Договор пожизненного содержания в 2026 году: условия, цена, расторжение, риски

Договор пожизненного содержания (ухода) — соглашение, по которому человек передаёт в собственность квартиру, дом или иное имущество, а взамен получает пожизненное материальное обеспечение и уход. Для пожилого человека, оставшегося без поддержки, это нередко единственный способ сразу решить три задачи: сохранить за собой право жить в своей квартире, получать ежемесячные деньги и передать имущество конкретному человеку, а не распределить его между наследниками по закону.

Разбираем конструкцию по статьям Гражданского кодекса Украины: обязательные условия, ограничения для нового собственника, состав платежей у нотариуса, налоговые последствия и подходы Верховного Суда к расторжению таких договоров.

Кратко: что это за договор

Статья 744 ГК Украины даёт определение прямо: одна сторона (отчуждатель) передаёт другой стороне (приобретателю) в собственность жилой дом, квартиру или их часть, иное недвижимое имущество либо движимое имущество, имеющее значительную ценность, а приобретатель обязуется обеспечивать отчуждателя содержанием и (или) уходом пожизненно.

По договору пожизненного содержания (ухода) одна сторона (отчуждатель) передаёт другой стороне (приобретателю) в собственность жилой дом, квартиру или их часть, иное недвижимое имущество либо движимое имущество, имеющее значительную ценность, взамен чего приобретатель обязуется обеспечивать отчуждателя содержанием и (или) уходом пожизненно.

Гражданский кодекс Украины, статья 744

Слово «пожизненно» здесь не украшение. У договора нет срока, по истечении которого обязанности прекращаются сами: он действует до смерти отчуждателя. Поэтому подготовка к подписанию занимает больше времени, чем при купле-продаже: право собственности переходит сразу, а обязанность ухода только начинает исполняться.

Имущество в договоре описывают конкретно: адрес, площадь, состав объектов. Универсального бланка не существует, поэтому оформление проводят у нотариуса с индивидуальным текстом — договор пожизненного содержания составляют с описанием квартиры, ежемесячной суммы и перечня обязанностей приобретателя.

В каких ситуациях выбирают пожизненное содержание

• одинокий пожилой человек передаёт квартиру родственнику или знакомому и получает деньги и уход вместо того, чтобы остаться без помощи;
• супруги передают общую квартиру одному из детей — размер обязательства приобретателя уменьшается в случае смерти одного из совладельцев (часть 1 статьи 747 ГК);
• отчуждатель не хочет, чтобы имущество досталось наследникам по закону, и передаёт его тому, кто фактически ухаживает;
• человек без наследников передаёт дом или земельный участок в обмен на содержание и погребение — погребение обязательно для приобретателя по части 3 статьи 749 ГК, даже если в договоре об этом не написано.

Менее удачный сценарий — когда нужна быстрая передача имущества без длительных обязательств. Договор пожизненного содержания нельзя «подстраховать» устной договорённостью о том, что ухода фактически не будет: обязанности приобретателя остаются юридическими, и их неисполнение даёт отчуждателю право обратиться в суд.

Кто может быть сторонами

Статья 746 ГК описывает стороны широко, но для приобретателя есть жёсткое условие:

• отчуждателем может быть физическое лицо независимо от возраста и состояния здоровья; сделка должна отвечать общим требованиям действительности по статье 203 ГК, то есть человек должен осознавать свои действия;
• приобретателем может быть совершеннолетнее дееспособное физическое лицо или юридическое лицо; несовершеннолетний или недееспособный приобретателем быть не может;
• если приобретателей несколько, они становятся совладельцами имущества на праве общей совместной собственности, а их обязанность перед отчуждателем является солидарной;
• договор может быть заключён отчуждателем в пользу третьего лица — когда содержание и уход предоставляются не самому отчуждателю, а назначенному им человеку.

Какие условия обязательно включить в договор

Исчерпывающего перечня пунктов закон не даёт, но статьи 749–751 ГК определяют содержание обязательства. Чем конкретнее составлен договор, тем меньше поводов для спора через годы:

• виды материального обеспечения: ежемесячная сумма, оплата коммунальных услуг, лекарств, продуктов, ремонта жилья;
• виды ухода: уход во время болезни, сопровождение к врачу, помощь в быту, уборка, приготовление пищи;
• жильё: какая именно часть помещения закрепляется за отчуждателем — статья 750 ГК требует конкретно определить эту часть;
• денежная оценка ежемесячного обеспечения — она подлежит индексации в порядке, установленном законом (статья 751 ГК);
• порядок подтверждения исполнения: расписки, банковские переводы с назначением платежа, акты о предоставленном уходе;
• возмещение расходов на погребение и порядок расчётов, если часть имущества перейдёт к наследникам отчуждателя.

Если отдельные обязанности не конкретизированы, спор решается «в соответствии с началами справедливости и разумности» (часть 2 статьи 749 ГК). Норма законная, но для сторон невыгодная: объём и сумму ухода определяет суд по своему усмотрению.

Жильё отчуждателя: что именно фиксируют

Самый чувствительный пункт — где человек будет жить после подписания. Статья 750 ГК позволяет обязать приобретателя обеспечить отчуждателя или третье лицо жильём в переданном доме или квартире. При этом в договоре конкретно определяется часть помещения, в которой отчуждатель имеет право проживать.

Практический минимум: комната или комнаты, их размер, этаж, порядок отопления и освещения, право пользования кухней, санузлом и местами общего пользования. Ухудшение этих условий — уже нарушение договора, а не бытовая мелочь.

Форма договора, нотариальное удостоверение и запрет отчуждения

Статья 745 ГК лаконична: договор пожизненного содержания заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Несоблюдение формы влечёт недействительность сделки — устная договорённость «об уходе за квартиру» юридической силы не имеет.

Отдельно нотариус накладывает запрет отчуждения переданного имущества и делает об этом надпись на всех экземплярах договора (статья 73 Закона Украины «О нотариате»). Это не формальность, а прямой механизм защиты отчуждателя.

Стоимость имущества нотариус проверяет по документам: для расчёта платежей нужна оценка, а не цена из объявлений. Если стороны не определились со стоимостью объекта, удостоверение откладывают до получения оценки.

Когда приобретатель становится собственником

По статье 748 ГК приобретатель становится собственником переданного имущества в соответствии со статьёй 334 ГК. Для сделки, подлежащей нотариальному удостоверению, право собственности возникает с момента такого удостоверения. Ждать смерти отчуждателя, чтобы получить титул, не нужно: собственником приобретатель становится сразу.

Именно поэтому конструкция отличается от завещания: завещание лишь назначает наследника на будущее и может быть изменено в любой момент, а здесь право собственности уже перешло.

Ограничения для приобретателя: распоряжение и взыскания

Статья 754 ГК жёстко ограничивает нового собственника до смерти отчуждателя:

• приобретатель не вправе продавать, дарить, менять переданное имущество, заключать относительно него договор залога или передавать его другому лицу по иной сделке;
• на это имущество не может быть обращено взыскание в течение жизни отчуждателя — даже кредиторы приобретателя не могут его забрать;
• утрата (уничтожение) или повреждение имущества не является основанием для прекращения либо уменьшения объёма обязанностей приобретателя.

Пожизненное содержание или наследственный договор

Эти две сделки путают почти всегда: обе связаны с передачей имущества и обязательствами в пользу другого человека. Различие — в моменте перехода права собственности и в свободе отчуждателя:

• по договору пожизненного содержания имущество переходит в собственность сразу при удостоверении, а приобретатель принимает содержание на себя пожизненно;
• по наследственному договору определённое в нём имущество переходит к приобретателю после смерти отчуждателя, который не вправе распоряжаться этим имуществом и завещать его другим лицам.

Практический вывод: если нужно, чтобы человек сразу получил имущество и содержание по нему, оформляют договор пожизненного содержания. Если имущество должно перейти только после смерти, а отчуждатель хочет сохранить больше вариантов, заключают наследственный договор. Конструкции не взаимозаменяемы: выбранное однажды меняют не подписанием нового варианта, а новым договором либо судом.

Сравнение с завещанием и дарением

Выбор между дарением и пожизненным содержанием — не вопрос вкуса. По договору дарения квартиры человек теряет имущество сразу и не получает никакой встречной обязанности: закон не обязывает одаряемого содержать дарителя. Поэтому при консультации у нотариуса дарение квартиры обычно уступает место договору пожизненного содержания.

Если же основным вариантом рассматривают наследование, полезно знать, чем отличается обычное завещание от секретного завещания: в этом случае содержание документа не видит даже нотариус до смерти завещателя.

Сколько стоит оформление у нотариуса

Цена складывается из двух разных частей, и их важно разделять: одна установлена законом, другая — договорённостью с нотариусом.

• государственная пошлина. По статье 3 Декрета Кабинета Министров Украины «О государственной пошлине» за удостоверение договоров отчуждения имущества, подлежащих оценке, взимается 1 процент суммы договора, но не менее одного необлагаемого минимума доходов граждан;
• услуги правового характера частного нотариуса — по договорённости сторон с нотариусом; сюда входит составление индивидуального текста договора, технические работы, изготовление экземпляров;
• выписки и справки из реестров, оценка имущества, нотариальные запросы — отдельные платежи, размер которых зависит от объекта.

Отдельные сборы, предусмотренные законом для других операций, здесь не возникают автоматически. Например, сбор на обязательное государственное пенсионное страхование с отчуждения транспортных средств уплачивается при первой государственной регистрации легкового автомобиля — по Закону Украины «О сборе на обязательное государственное пенсионное страхование». Поэтому точную сумму платежей по конкретному объекту всегда рассчитывает нотариус до удостоверения, по оценке имущества.

Налоги: что с НДФЛ у отчуждателя

Налоговое законодательство рассматривает передачу имущества по договору пожизненного содержания с целью получения денежной компенсации в виде материального обеспечения как продажу такого имущества для целей налогообложения налогом на доходы физических лиц. Это официальное разъяснение Государственной налоговой службы, опубликованное в июле 2025 года.

Практические последствия: нотариус ежеквартально подаёт в контролирующий орган информацию об удостоверенных договорах купли-продажи (мены) между физическими лицами, включая цену договора и сумму уплаченного налога (пункт 172.4 статьи 172 Налогового кодекса Украины). Размер налогов и сборов зависит от объекта, количества объектов в собственности и давности возникновения права собственности, поэтому расчёт делают с нотариусом до подписания.

Какие документы нужны

Перечень зависит от объекта, но базовый набор такой:

• паспорт и справка о присвоении идентификационного номера каждой стороны; для юридического лица — учредительные документы и подтверждение полномочий;
• правоустанавливающий документ на имущество: договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности, свидетельство о праве на наследство или решение суда;
• выписка из реестра вещных прав на недвижимое имущество, технический паспорт, документы об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
• документ об оценке имущества либо стоимость, по которой будут считать платежи;
• письменное согласие второго супруга, если имущество является общей совместной собственностью, либо документ об определении доли;
• справки для льгот — если сторона имеет предусмотренные законом основания для уменьшения платежей.

Пошагово: как оформить договор

1. Определите объект и соберите правоустанавливающие документы на имущество.
2. Согласуйте перечень и размер содержания: ежемесячная сумма, коммунальные платежи, лечение, уход, порядок индексации.
3. Зафиксируйте условия проживания отчуждателя: конкретная часть помещения, право пользования кухней, санузлом, местами общего пользования.
4. Проведите оценку имущества и рассчитайте платежи: государственную пошлину, услуги нотариуса, выписки.
5. Подпишите договор у нотариуса; нотариус удостоверяет сделку и накладывает запрет отчуждения имущества.
6. Получите экземпляр договора и надпись о запрете отчуждения; проверьте, что в тексте нет формулировок «в уходе по договорённости сторон».
7. Ведите подтверждение исполнения: сохраняйте расписки, квитанции, переводы с назначением платежа за каждый месяц.

Риски для отчуждателя и как их закрыть

• Риск 1 — обязанности описаны обобщённо. Защита: конкретные суммы, перечень действий по уходу, ежемесячный платёж с указанием даты.
• Риск 2 — неисполнение через годы. Защита: письменные подтверждения каждого платежа и случаев ухода; при неисполнении — требование о расторжении договора и возврате имущества (пункт 1 части 1 статьи 755 ГК).
• Риск 3 — потеря жилья или ухудшение условий проживания. Защита: раздел о жилье — конкретная часть помещения по статье 750 ГК.
• Риск 4 — обесценивание ежемесячной суммы. Защита: пункт об индексации денежной оценки материального обеспечения по статье 751 ГК.
• Риск 5 — неверное оформление сделки. Защита: удостоверение именно у нотариуса; домашние расписки об уходе правовых последствий не создают.

Риски для приобретателя

• Обязанности действуют пожизненно и не прекращаются из-за утраты или повреждения имущества (часть 3 статьи 754 ГК).
• Имущество нельзя продать или заложить до смерти отчуждателя — оно не станет обеспечением по кредиту.
• Расходы на содержание и уход при расторжении договора из-за неисполнения обязанностей не подлежат возврату (часть 1 статьи 756 ГК).
• Если приобретатель умирает, обязанности переходят к наследникам, к которым перешло право собственности (статья 757 ГК), — отказаться от этой части наследства, оставив себе имущество, не получится.
• Замена приобретателя возможна только с согласия отчуждателя либо через суд (статья 752 ГК).

Когда договор прекращается: смерть, расторжение, возврат имущества

Статья 755 ГК определяет две группы оснований. Первая — расторжение по решению суда: по требованию отчуждателя или третьего лица, в пользу которого заключён договор, при неисполнении либо ненадлежащем исполнении приобретателем обязанностей — независимо от его вины; а также по требованию самого приобретателя. Вторая — автоматическое прекращение со смертью отчуждателя.

Договор пожизненного содержания (ухода) может быть расторгнут по решению суда: 1) по требованию отчуждателя или третьего лица, в пользу которого он был заключён, в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения приобретателем своих обязанностей, независимо от его вины; 2) по требованию приобретателя. Договор пожизненного содержания (ухода) прекращается со смертью отчуждателя.

Гражданский кодекс Украины, статья 755

Правовые последствия сформулированы в статье 756 ГК. При расторжении из-за неисполнения или ненадлежащего исполнения обязанностей отчуждатель приобретает право собственности на переданное имущество и вправе требовать его возврата. Расходы, произведённые приобретателем на содержание и (или) уход, в этом случае возврату не подлежат.

Как расторгнуть договор: что решает суд

Расторжение не происходит односторонним заявлением. Порядок такой:

1. Собрать доказательства ненадлежащего исполнения: отсутствие платежей, расчёт индексации, показания об отсутствии ухода, акты осмотра жилья.
2. Направить приобретателю требование об исполнении обязанностей или возврате имущества — добровольный шаг часто закрывает спор без суда.
3. Если имущество не возвращают — обратиться в суд с иском о расторжении договора и возврате имущества.
4. В суде доказать объём обязанностей по договору и факт их неисполнения; именно поэтому текст договора с конкретными суммами и перечнем ухода имеет решающее значение.

Практика Верховного Суда: договор расторгается по требованию отчуждателя при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязанностей независимо от вины приобретателя. В деле № 756/3891/21 суд установил, что ответчик не проиндексировал и не уплатил денежное обеспечение в предусмотренном договором объёме, не предоставил средств на коммунальные платежи и не осуществлял уход. Верховный Суд указал, что невыплата индексации и отсутствие ухода могут быть основанием для расторжения, отменил постановление апелляции и направил дело на новое рассмотрение — окончательного вывода о расторжении договора в этом постановлении нет.

Отдельно закон даёт приобретателю право просить о расторжении, если исполнение стало невозможным по основаниям, имеющим существенное значение. В таком случае суд может оставить за приобретателем право собственности на часть имущества с учётом продолжительности времени, в течение которого он надлежаще исполнял обязанности (часть 2 статьи 756 ГК).

Ещё один механизм — замена приобретателя. Если физическое лицо не может далее исполнять обязанности по основаниям, имеющим существенное значение, обязанности могут быть переданы с согласия отчуждателя члену семьи приобретателя или иному лицу. Отказ отчуждателя дать такое согласие можно обжаловать в суд, который учитывает продолжительность исполнения договора и другие обстоятельства (статья 752 ГК).

Что делать, если приобретатель умер

Статья 757 ГК определяет последствия смерти приобретателя. Обязанности по договору переходят к тем наследникам, к которым перешло право собственности на переданное имущество. Если наследник по завещанию отказался принять имущество, право собственности может перейти к наследнику по закону. Если же наследников нет или они отказались от имущества, отчуждатель приобретает право собственности на него, а договор прекращается.

Для отчуждателя это означает: смерть приобретателя не оставляет его без жилья и без оснований требовать содержание. Для наследников приобретателя — обязанность продолжить содержание, а не только формальное право на квартиру. Если договор связан с наследственными вопросами, отдельно стоит разобраться, как открывается наследственное дело: порядок описан в материале про порядок оформления наследства.

Отдельно нужно помнить о замене имущества: стороны могут договориться заменить переданную вещь другой, и объём обязанностей приобретателя при этом может быть изменён или оставлен прежним (статья 753 ГК). Такая замена также требует нотариального оформления и не должна ухудшать положение отчуждателя.

Вывод

Договор пожизненного содержания — самая защищённая из «семейных» конструкций передачи имущества: человек получает пожизненное содержание, а переданное имущество нельзя ни продать, ни заложить, ни взыскать за долги приобретателя до его смерти. Но защита работает только тогда, когда договор составлен конкретно: с суммой, с перечнем ухода, с частью помещения для проживания отчуждателя и с пунктом об индексации.

До подписания стоит посчитать платежи по оценке имущества, проверить правоустанавливающие документы и проговорить с нотариусом худший сценарий: что делать, если обязанности не исполняются. Материал носит справочный характер и не заменяет консультацию нотариуса по конкретному случаю.