Договір довічного утримання у 2026 році: умови, ціна, розірвання і ризики

Договір довічного утримання (догляду) — це домовленість, за якою людина передає у власність свою квартиру, будинок або інше майно, а взамін отримує довічне матеріальне забезпечення та догляд. Для літньої людини, яка не хоче залишитися без підтримки, це часто єдиний спосіб одночасно зберегти житло у своєму розпорядженні, отримати щомісячні кошти й залишити майно конкретній особі, а не розчинити його у спадковій масі. Для того, хто доглядає, — спосіб отримати нерухомість не як подарунок із запереченнями родичів, а за виконану роботу.

Нижче — усі умови, обмеження й підстави припинення договору за нормами Цивільного кодексу України, з посиланнями на конкретні статті, а також розбір ціни оформлення, податкових наслідків і підходів Верховного Суду до розірвання такого договору.

Коротко: що таке договір довічного утримання (догляду)

Визначення дає стаття 744 Цивільного кодексу України: одна сторона (відчужувач) передає другій стороні (набувачеві) у власність житловий будинок, квартиру або їх частину, інше нерухоме майно або рухоме майно, яке має значну цінність, а набувач зобов’язується забезпечувати відчужувача утриманням та (або) доглядом довічно.

За договором довічного утримання (догляду) одна сторона (відчужувач) передає другій стороні (набувачеві) у власність житловий будинок, квартиру або їх частину, інше нерухоме майно або рухоме майно, яке має значну цінність, взамін чого набувач зобов’язується забезпечувати відчужувача утриманням та (або) доглядом довічно.

Цивільний кодекс України, стаття 744

Ключове слово у визначенні — «довічно». Договір не має строку, на який його можна переукласти або «завершити за планом»; він триває до смерті відчужувача. Саме тому до підписання ставляться уважніше, ніж до купівлі-продажу: у момент посвідчення майно вже переходить у власність, а зобов’язання догляду тільки починає виконуватися.

Майно, яке передається, має бути чітко визначене. Оформлення такого правочину потребує індивідуального тексту, а не типового бланка, тому найчастіше його посвідчують, звертаючись до приватного нотаріуса: договір довічного утримання складається з описом конкретної квартири, конкретних щомісячних сум і конкретного переліку обов’язків.

Кому підходить договір довічного утримання: типові ситуації

На практиці договір укладають у кількох добре передбачуваних ситуаціях:

• самотня людина похилого віку передає квартиру родичу або знайомій особі й отримує щомісячне утримання та догляд замість того, щоб залишатися без допомоги;
• подружжя передає спільну квартиру одному з дітей — обсяг зобов’язання набувача зменшується у разі смерті одного із співвласників (частина 1 статті 747 ЦК);
• відчужувач хоче, щоб майно отримала не визначена законом черга спадкоємців, а лише та особа, яка фактично доглядала;
• людина без спадкоємців передає будинок або земельну ділянку в обмін на догляд і поховання (поховання є обов’язком набувача за частиною 3 статті 749 ЦК незалежно від того, чи прописано це в договорі).

Ситуація, у якій договір підходить менше: якщо йдеться про швидку передачу майна без тривалого зобов’язання. Договір довічного утримання не можна «прикрити» домовленістю про те, що догляду фактично не буде: обов’язки набувача залишаються юридичними, а їх невиконання дає відчужувачу право на суд.

Хто може бути сторонами договору

Стаття 746 ЦК окреслює сторони досить широко, але з одним жорстким обмеженням для набувача:

• відчужувачем може бути фізична особа незалежно від її віку та стану здоров’я; правочин має відповідати загальним вимогам чинності за статтею 203 ЦК, тобто особа має бути здатною усвідомлювати свої дії;
• набувачем може бути повнолітня дієздатна фізична особа або юридична особа — простіше кажучи, не може бути неповнолітня дитина чи недієздатна особа;
• якщо набувачів кілька, вони стають співвласниками переданого майна на праві спільної сумісної власності, а їхній обов’язок перед відчужувачем є солідарним: утримання можна вимагати від будь-кого з них;
• договір може бути укладений відчужувачем на користь третьої особи — тобто утримання та догляд надаються не самому відчужувачу, а визначеній ним людині.

Які умови обов’язково прописати в договорі

Закон не дає вичерпного переліку обов’язкових пунктів, але статті 749–751 ЦК визначають зміст зобов’язання. Що конкретніше складено ці пункти, то менше приводів для спору через роки:

• види матеріального забезпечення: щомісячна грошова сума, оплата комунальних платежів, ліків, продуктів, ремонту житла;
• види догляду (опікування): догляд під час хвороби, супровід до лікаря, допомога в побуті, прибирання, приготування їжі;
• житло: у якій саме частині помешкання відчужувач має право проживати (стаття 750 ЦК вимагає конкретно визначити цю частину);
• грошова оцінка щомісячного матеріального забезпечення — вона підлягає індексації у порядку, встановленому законом (стаття 751 ЦК);
• порядок підтвердження виконання: розписки, банківські перекази з призначенням платежу, акти про наданий догляд;
• покриття витрат на поховання та порядок розрахунків, якщо частина майна перейде до спадкоємців відчужувача.

Якщо окремі обов’язки не конкретизовані, спір вирішується «відповідно до засад справедливості та розумності» (частина 2 статті 749 ЦК). Це законна, але найгірша для сторін формула: замість домовленості про суму та обсяг догляду питання вирішує суд на власний розсуд.

Житло відчужувача: що саме має бути визначено

Найчутливіший пункт для літньої людини — де вона житиме після підписання. Стаття 750 ЦК дозволяє зобов’язати набувача забезпечити відчужувача або третю особу житлом у переданому будинку чи квартирі. У цьому разі в договорі має бути конкретно визначена та частина помешкання, у якій відчужувач має право проживати.

Практичний мінімум, який варто зафіксувати: кімната або кімнати, їх розмір, поверх, порядок опалення й освітлення, право користування кухнею, санвузлом і місцями спільного користування. Якщо умови погіршуються, це вже порушення договору, а не «побутова дрібниця».

Форма договору: нотаріальне посвідчення і заборона відчуження

Стаття 745 ЦК лаконічна: договір довічного утримання укладається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню. Недодержання форми тягне недійсність правочину — усна домовленість «про догляд за квартиру» не має юридичної сили.

Окремо нотаріус накладає заборону відчуження переданого майна і робить про це напис на всіх примірниках договору (стаття 73 Закону України «Про нотаріат»). Ця заборона не примха нотаріуса, а прямий механізм захисту відчужувача.

Оцінку майна нотаріус перевіряє за документами: для розрахунку платежів потрібна вартість, а не «ціна з оголошень». Якщо серед майна є об’єкт, щодо якого сторони не визначилися з вартістю, посвідчення відкладають до отримання оцінки.

Коли набувач стає власником

За статтею 748 ЦК набувач стає власником переданого майна відповідно до статті 334 ЦК. Для правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, право власності виникає з моменту такого посвідчення. Тобто підписаній і посвідченій угоді не потрібно «чекати» смерті відчужувача, щоб передати титул — власником набувач стає одразу.

Саме тому юридична конструкція договору довічного утримання відрізняється від заповіту: заповіт лише призначає спадкоємця на майбутнє і може бути змінений у будь-який момент, а тут право власності вже перейшло.

Обмеження для набувача: заборона розпорядження і стягнення

Стаття 754 ЦК суворо обмежує нового власника до смерті відчужувача:

• набувач не має права продавати, дарувати, міняти передане майно, укладати щодо нього договір застави або передавати його іншій особі на підставі іншого правочину;
• на це майно не може бути звернене стягнення протягом життя відчужувача — навіть кредитори набувача не можуть його відібрати;
• втрата (знищення) або пошкодження майна не є підставою для припинення чи зменшення обов’язків набувача перед відчужувачем.

Договір довічного утримання чи спадковий договір: у чому різниця

Ці два правочини плутають майже завжди, бо обидва пов’язані з передачею майна та зобов’язаннями на користь іншої людини. Різниця у моменті переходу права власності та у свободі відчужувача:

• за договором довічного утримання майно переходить у власність одразу при посвідченні, а набувач приймає на себе утримання довічно;
• за спадковим договором майно, визначене в договорі, переходить до набувача після смерті відчужувача, а той зобов’язується вчинити певні дії — за спадковим договором відчужувач не має права розпоряджатися майном, визначеним у договорі, ані заповідати його іншим особам.

Практичний висновок простий: якщо потрібно, щоб людина одразу отримала майно й утримання за ним — це договір довічного утримання. Якщо майно має перейти лише після смерті, а відчужувач хоче залишити за собою більше варіантів, оформлюють спадковий договір. Ці конструкції не взаємозамінні: обране одного разу змінюють не підписанням, а новим правочином або судом.

Договір довічного утримання, заповіт і дарування: порівняння

Вибір між даруванням і довічним утриманням — не питання смаку. За договором дарування квартири людина втрачає майно одразу й не отримує жодного зустрічного обов’язку: законодавство не зобов’язує обдарованого утримувати дарувальника. Саме тому під час консультацій у нотаріуса дарування квартири часто відкидають на користь договору довічного утримання.

Якщо ж основним варіантом розглядають спадкування, корисно знати, чим відрізняється звичайний заповіт від секретного заповіту: у другому випадку зміст документа не бачить навіть нотаріус до смерті заповідача.

Скільки коштує оформлення у нотаріуса

Ціна складається з двох різних частин, і їх варто розділяти, бо одна встановлена законом, а інша — домовленістю з нотаріусом.

• державне мито. За статтею 3 Декрету Кабінету Міністрів України «Про державне мито» за посвідчення договорів відчуження майна, які підлягають оцінці, справляється 1 відсоток суми договору, але не менше одного неоподатковуваного мінімуму доходів громадян;
• послуги правового характеру приватного нотаріуса — за домовленістю сторін із нотаріусом; до них входить складання індивідуального тексту договору, технічні роботи, виготовлення примірників;
• витяги та довідки з реєстрів, оцінка майна, нотаріальні запити — окремі платежі, розмір яких залежить від об’єкта.

Окремі збори, передбачені законом для інших операцій, тут не виникають автоматично. Наприклад, збір на обов’язкове державне пенсійне страхування з відчуження транспортних засобів сплачується під час першої державної реєстрації легкового автомобіля — за Законом України «Про збір на обов’язкове державне пенсійне страхування». Тому точну суму платежів на конкретний об’єкт завжди рахує нотаріус до посвідчення, за оцінкою майна, а не «на око».

Податки: що з ПДФО у відчужувача

Податкове законодавство розглядає передачу майна за договором довічного утримання з метою одержання грошової компенсації у вигляді матеріального забезпечення як продаж такого майна для цілей оподаткування податком на доходи фізичних осіб. Це офіційне роз’яснення Державної податкової служби, опубліковане у липні 2025 року.

Практичні наслідки для сторін: нотаріус інформує контролюючий орган про посвідчені договори купівлі-продажу (міни) між фізичними особами, включаючи ціну договору та суму сплаченого податку (пункт 172.4 статті 172 Податкового кодексу України). Суми зборів і податкові обов’язки залежать від того, який об’єкт передається, скільки об’єктів у власності та як давно виникло право власності, — тому розрахунок варто робити з нотаріусом до підписання.

Які документи потрібні

Перелік залежить від об’єкта, але базовий набір виглядає так:

• паспорт і довідка про присвоєння ідентифікаційного номера кожної сторони (для юридичної особи — установчі документи та підтвердження повноважень);
• правовстановлювальний документ на майно: договір купівлі-продажу, свідоцтво про право власності, свідоцтво про право на спадщину або рішення суду;
• витяг з реєстру речових прав на нерухоме майно, технічний паспорт, документи про відсутність боргів за комунальні послуги;
• документ про оцінку майна або вартість, за якою рахуватимуть платежі;
• письмова згода другого з подружжя, якщо майно є спільною сумісною власністю, або документ про визначення частки;
• довідки для пільг — якщо сторона має підстави на зменшення платежів за законом.

Покроково: як оформити договір

1. Визначте об’єкт і зберіть правовстановлювальні документи на майно.
2. Домовтеся про перелік і розмір утримання: щомісячна сума, комунальні платежі, лікування, догляд, порядок індексації.
3. Зафіксуйте умови проживання відчужувача: конкретна частина помешкання, право користування кухнею, санвузлом, місцями спільного користування.
4. Проведіть оцінку майна та розрахуйте платежі: державне мито, послуги нотаріуса, витяги.
5. Підпишіть договір у нотаріуса; нотаріус посвідчує правочин і накладає заборону відчуження майна.
6. Отримайте примірник договору та напис про заборону відчуження; перевірте, що в тексті немає формулювань «у догляді за домовленістю сторін».
7. Ведіть підтвердження виконання: збережіть розписки, квитанції, перекази з призначенням платежу за кожен місяць.

Ризики для відчужувача і як їх закрити

• Ризик 1 — обов’язки описані загально. Захист: конкретні суми, перелік дій догляду, щомісячний платіж із зазначенням дати.
• Ризик 2 — невиконання через роки. Захист: письмові підтвердження кожного платежу та випадків догляду; у разі невиконання — вимога про розірвання договору і повернення майна (пункт 1 частини 1 статті 755 ЦК).
• Ризик 3 — втрата житла або погіршення умов проживання. Захист: розділ про житло — конкретна частина помешкання за статтею 750 ЦК.
• Ризик 4 — знецінення щомісячної суми. Захист: пункт про індексацію грошової оцінки матеріального забезпечення за статтею 751 ЦК.
• Ризик 5 — неправильне оформлення правочину. Захист: посвідчення саме в нотаріуса; домашні «розписки про догляд» правових наслідків не створюють.

Ризики для набувача

• Обов’язки тривають довічно й не припиняються через втрату або пошкодження майна (частина 3 статті 754 ЦК).
• Майно неможливо продати або заставити до смерті відчужувача — воно не стане забезпеченням за кредитом.
• Розпорядження майном до смерті відчужувача заборонено, а будь-яка спроба оформити продаж або заставу суперечить закону.
• Витрати, понесені на утримання та догляд, у разі розірвання договору через невиконання обов’язків не підлягають поверненню (частина 1 статті 756 ЦК).
• Якщо набувач помирає, обов’язки переходять до його спадкоємців, до яких перейшло право власності (стаття 757 ЦК), — «відмовитися» від цієї частини спадщини, залишивши собі майно, не вийде.

Коли договір припиняється: смерть, розірвання, повернення майна

Стаття 755 ЦК визначає дві групи підстав. Перша — розірвання за рішенням суду: на вимогу відчужувача або третьої особи, на користь якої договір укладено, у разі невиконання або неналежного виконання набувачем своїх обов’язків — незалежно від його вини; а також на вимогу самого набувача. Друга — автоматичне припинення зі смертю відчужувача.

Договір довічного утримання (догляду) може бути розірваний за рішенням суду: 1) на вимогу відчужувача або третьої особи, на користь якої він був укладений, у разі невиконання або неналежного виконання набувачем своїх обов’язків, незалежно від його вини; 2) на вимогу набувача. Договір довічного утримання (догляду) припиняється зі смертю відчужувача.

Цивільний кодекс України, стаття 755

Правові наслідки сформульовані в статті 756 ЦК. У разі розірвання через невиконання або неналежне виконання обов’язків відчужувач набуває право власності на майно, яке було ним передане, і має право вимагати його повернення. Витрати, зроблені набувачем на утримання та (або) догляд, у цьому разі не підлягають поверненню.

Як розірвати договір довічного утримання: що вирішує суд

Розірвання не відбувається односторонньою заявою. Порядок такий:

1. Зібрати докази неналежного виконання: відсутність платежів, розрахунок індексації, свідчення про відсутність догляду, акти огляду житла.
2. Направити набувачу вимогу про виконання обов’язків або повернення майна — добровільний крок часто закриває спір без суду.
3. Якщо майно не повертають — звернутися до суду з позовом про розірвання договору та повернення майна.
4. У суді довести обсяг обов’язків за договором і факт їх невиконання; саме тому текст договору з конкретними сумами та переліком догляду має вирішальне значення.

Практика Верховного Суду: договір розривається на вимогу відчужувача у разі невиконання або неналежного виконання обов’язків незалежно від вини набувача. У справі № 756/3891/21 суд встановив, що відповідач не проіндексував і не сплатив грошове забезпечення у передбаченому договором обсязі, не надав коштів на комунальні платежі та не здійснював догляд. Верховний Суд зазначив, що невиплата індексації та відсутність догляду можуть бути підставою для розірвання, скасував постанову апеляції і направив справу на новий розгляд — остаточного висновку про розірвання договору в цій постанові немає.

Окремо закон дає набувачу право просити про розірвання, якщо виконання стало неможливим з підстав, що мають істотне значення. У такому разі суд може залишити за набувачем право власності на частину майна з урахуванням тривалості часу, протягом якого він належно виконував обов’язки (частина 2 статті 756 ЦК).

Окремий механізм — заміна набувача. Якщо фізична особа не може далі виконувати обов’язки з підстав, що мають істотне значення, обов’язки можуть бути передані за згодою відчужувача члену сім’ї набувача або іншій особі. Відмову відчужувача надати таку згоду можна оскаржити до суду, який бере до уваги тривалість виконання договору та інші обставини (стаття 752 ЦК).

Що робити, якщо набувач помер

Стаття 757 ЦК визначає наслідки смерті набувача. Обов’язки за договором переходять до тих спадкоємців, до яких перейшло право власності на передане майно. Якщо спадкоємець за заповітом відмовився прийняти майно, право власності може перейти до спадкоємця за законом. Якщо ж спадкоємців немає або вони відмовилися від майна, відчужувач набуває право власності на це майно, а договір припиняється.

Для відчужувача це означає: смерть набувача не залишає його без житла й без підстав вимагати догляд. Для спадкоємців набувача — обов’язок продовжити утримання, а не лише формальне право на квартиру. Якщо договір пов’язаний із спадковими питаннями, варто окремо розібратися, як відкривається спадкова справа: порядок описано в матеріалі про порядок оформлення спадщини на сайті контори.

Окремо варто пам’ятати про заміну майна: сторони можуть домовитися замінити передану річ на іншу, і обсяг обов’язків набувача при цьому може бути змінений або залишений незмінним (стаття 753 ЦК). Така заміна також потребує нотаріального оформлення та не повинна погіршувати становище відчужувача.

Висновок

Договір довічного утримання — найзахищеніша зі «сімейних» конструкцій передачі майна: людина отримує довічне утримання, а передане майно не можна ні продати, ні заставити, ні відібрати за борги набувача до її смерті. Але цей захист працює лише тоді, коли договір складений конкретно: із сумою, із переліком догляду, із частиною помешкання, де відчужувач проживатиме, та з пунктом про індексацію.

Перед підписанням варто порахувати платежі за оцінкою майна, перевірити правовстановлювальні документи та проговорити з нотаріусом сценарій, який буває найгіршим: що робити, якщо обов’язки не виконуються. Матеріал має довідковий характер і не замінює консультацію нотаріуса щодо конкретної ситуації.